L’usufrutto è un diritto reale, che assume tradizionalmente il nome di “diritto reale su cosa altrui”, in quanto presuppone che altri sia proprietario della cosa sulla quale si esercita il diritto di usufrutto
Il diritto di usufrutto ha un contenuto molto ampio: i) quello di godere della cosa utilizzandola a proprio vantaggio nel rispetto della destinazione economica che le ha impresso il proprietario e ii) quella trarre dalla cosa ogni utilità ed in particolare di fare propri i frutti naturali e civili della res (cfr. art. 981 e 984 c.c.)
Qualora il diritto di usufrutto venga costituito su una porzione di immobile condominiale, sorge il problema di come debbano andare divise le spese, tra le quali anche quelle condominiali, tra usufruttuario e nudo proprietario.
Il codice civile offre un criterio di ripartizione di dette spese agli artt. 1004 e 1005 cod. civ. L’art. 1004 c.c., rubricato “Spese a carico dell’usufruttuario” stabilisce che sono a carico dell’affittuario “le spese ed in genere gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa”. Sono altresì a carico dell’usufruttuario le “riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”. L’art. 1005 c.c., rubricato “Riparazioni straordinarie” recita: “Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario”. L’articolo poi con elenco non esaustivo indica come riparazioni straordinarie “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.
La Cassazione (sent. 22703/2015 che richiama Cass. n. 10/1969) ha evidenziato come, in linea di principio, la nozione di “manutenzione, da intendersi come “l’opera che previene l’alterazione” non si identifica con quella di “riparazione” da intendersi come “l’opera che rimedia ad un’alterazione già verificatasi nello stato delle cose in conseguenza dell’uso o per cause naturali”: desume pertanto che il legislatore ha “operato una commistione dei termini” che sono quindi da ritenersi del tutto sovrapponibili.
Con riferimento alla distinzione degli interventi gravanti sull’usufruttuario e sul nudo proprietario, pertanto, secondo la citata Cassazione “rileva l’essenza e la natura dell’opera, e cioè il suo carattere di ordinarietà o straordinarietà, poiché solo tale caratterizzazione incide sul diritto di cui l’uno e l’altro dei due soggetti sono titolari; spettando all’usufruttuario l’uso ed il godimento della cosa, salva rerum substantia, si deve a lui lasciare la responsabilità e l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva; si devono, invece, riservare al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa, perché afferiscono alla nuda proprietà”.
Quindi le spese di custodia, amministrazione e ordinaria manutenzione spettano all’usufruttuario quelle di straordinaria manutenzione al nudo proprietario, sempre che quest’ultime non debbano imputarsi all’usufruttuario che sia venuto meno al suo obbligo di manutenzione ordinaria (art. 1004, co. II c.c.).
Come si traduce questo criterio di ripartizione nei confronti dell’Amministratore condominiale?
Al riguardo bisogna segnalare che tale problema assumeva maggior rilievo prima dell’entrata in vigore della L. n. 220/2012 (riforma del condominio) che ha modificato, tra l’altro l’art. 67 disp. att. c.c.
Prima di tale modifica normativa l’Amministratore che si trovava a dover gestire una porzione dell’immobile gravata da usufrutto, non essendogli consentito – come neppure all’assemblea condominiale – interferire sull’imputazione e ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario così come stabilite dalla legge, doveva ascrivere le stesse, secondo la loro funzione e fondamento, ai due diversi soggetti obbligati, secondo la loro effettiva spettanza.
Con la modifica normativa dell’art. 67 disp. att. c.c. introdotta dalla L. 220/12 per l’Amministratore di condominio si sono semplificate le cose. La norma infatti, al comma 8, introduce il principio della solidarietà passiva in capo all’usufruttuario ed al nudo proprietario, nei confronti dell’amministrazione condominiale per i contributi ad essa dovuti. Quindi in base alla nuova normativa l’amministratore di condominio, a fronte di un debito relativo all’unità immobiliare gravata da usufrutto potrà richiedere il pagamento – anche a mezzo decreto ingiuntivo – indifferentemente al nudo proprietario o all’usufruttuario, salvo poi il diritto di colui che viene chiamato a pagare a rivalersi sull’altro qualora l’importo pagato non fosse, in tutto o in parte, di sua competenza in base ai criteri stabiliti negli artt. 1004 e 1005 c.c..
